Perícias Imobiliárias
- Equipe GCC Brasil
- 29 de jul. de 2020
- 7 min de leitura
Atualizado: 18 de ago. de 2021
Você sabe o que são as Perícias Judiciais Imobiliárias?
Na mesma ordem de crescimento do mercado imobiliário brasileiro, surgem cada vez em maior número disputas judiciais com teores que tendem a ser sempre mais técnicos e complexos, de forma que necessitam de decisões e análises fundamentadas e embasadas em informações técnicas e científicas a fim de garantir um resultado justo e imparcial para todas as partes.
A requisição de um perito imobiliário é necessária em diversas situações, tanto na esfera judicial como na privada, trabalhando em casos como perdas e danos, inventários, desapropriações, partilhas, restruturação societária, determinação de saldo de vida útil, regularização imobiliária e muitos outros.
Para que você, o qual está interessado na área das perícias judiciais, possa entender melhor o trabalho desse profissional e seus diversos meios de atuação, a GCC Brasil traz nesse artigo um compilado de informações úteis com tudo o que você precisa saber sobre a área de avaliações imobiliárias. Continue lendo!
Definição
Se você algum dia não tiver certeza do valor do seu bem, sentir que pode estar sendo prejudicado em alguma negociação ou possuir um processo judicial em que o valor do imóvel é determinante para o seu sucesso ou fracasso , o que você deve fazer é procurar um perito avaliador de imóveis - ou imobiliário.
Além do setor privado referente as consultas e avaliações com os mais diversos fins, as perícias Imobiliárias estão presentes, por exemplo, em um processo civil no qual as partes não possuem um consenso sobre o valor real de mercado de um determinado patrimônio ou bem. Assim, é solicitado a ação de um perito judicial imobiliário especializado para avaliar o valor real do bem em questão e auxiliar na tomada de decisão da causa.
Podemos então dividir os tipos de avaliações de imóveis que podem ser realizados em duas áreas: a avaliação imobiliária e a perícia imobiliária.
A avaliação imobiliária é designada, geralmente, em casos extrajudiciais, ou seja, em casos que não sejam obrigatoriamente necessários de ocorrerem em esfera jurisdicional. Estas avaliações são feitas, então, na área privada, onde o perito é contratado para fazer uma avaliação cautelosa e profissional e das condições de infraestrutura e localização do imóvel, seja para fins de precificação para venda e aluguel ou mesmo de caráter preventivo para identificar determinados tipos de anomalias que a infraestrutura pode conter.
Já a perícia imobiliária é mais recorrente de acontecerem com fins judiciais e costuma ser regida por normas avaliativas que disponibilizam diretrizes, consolidam conceitos, métodos e procedimentos gerais ao promover a análise de bens. Ela é, então, realizada baseada em estudos científicos de mercado e com aplicação de metodologias e ferramentas estatísticas específicas.
Acontece em determinados processos civis no qual, por exemplo, as partes não possuem um consenso sobre o valor de mercado de um bem ou patrimônio e o Juiz da causa decide convocar um perito imobiliário seja por decisão do próprio magistrado ou por solicitação das partes.
Tanto as avaliações imobiliárias, voltada para ações extrajudiciais, quanto as perícias imobiliárias, mais focadas em ações judiciais, realizam a emissão de laudos elaborados a partir de padrões e conceitos próprios de rigidez, seriedade e isenção que atendem as normas da ABNT ( Associação Brasileira de Normas Técnicas) e são associadas ao laudo ART ( Anotação de Responsabilidade Técnica) assinado por um profissional técnico devidamente credenciado no CREA ( Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou no CRECI ( Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
Tudo isso é, em escala maior, regulamentado pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).
As normas da ABNT que dizem respeito às avaliações e perícias imobiliárias são as
normas NBR 14653-2 e a NBR 14653-3, para imóveis urbanos e rurais, respectivamente.
Já as definições referentes aos requisitos necessários para a confecção do laudo pericial são dadas pela NBR – 13752.
O perito imobiliário
Em termos simples, o perito imobiliário é um profissional capacitado que tem como função auxiliar o juiz em um processo judiciário que necessite de alguma forma de avaliação de imóveis a fim, geralmente, de estipular seu valor.
Ele pode ser requisitado, porém, em diversas situações como a realização de negócios, partilha de bens, litígio entre as partes ou até mesmo perícias com caráter preventivo.
Apesar do caráter individual da profissão ser característico no cotidiano dos peritos judiciais em geral, ainda é possível que durante uma causa alguma das partes ou ambas possam contar com o auxílio de um Assistente Técnico Judicial renomado e habilitado para acompanhar a atuação do perito na realização de uma perícia, formulando questões sobre o laudo apresentado a fim de garantir um exame preciso e que todas as informações apresentadas sejam bem especificadas e precisas.
Uma vez que seja necessária uma determinada perícia, o juiz é responsável por nomear o perito e as partes devem formular seus quesitos e indicar seus assistentes técnicos. Cada vez menos, entretanto, os peritos são nomeados por livre escolha do juiz, pois muitos Tribunais Estaduais já atendem à exigência trazida pelo Novo Código de Processo Civil que determina a criação de um banco de peritos que contenha cadastrado todos os profissionais interessados na profissão, permitindo que um número maior de peritos trabalhem, promovendo assim maior igualdade de oportunidades.
O perito imobiliário, ao fim do levantamento e análise de todas as informações relacionadas ao imóvel é responsável por criar um laudo pericial que leva em consideração fatores endógenos (ligados ao próprio empreendedor e ao imóvel), fatores exógenos (questões externas relacionadas a terceiros), previsíveis, evitáveis ou inevitáveis (situações naturais causadas por fenômenos da natureza) ou funcionais (ocorridas em função de ações próprias dos usuários do imóvel).
Este documento precisa ser totalmente didático e claro, contendo geralmente cerca de 70 a 200 páginas e sendo de extrema importância a manutenção da imparcialidade.
Para se entender melhor o quanto é essencial a criação de um laudo imparcial durante uma perícia judicial imobiliária, usemos de exemplo um perito que faz a análise de um imóvel comercial que visa avaliar o preço de mercados para fins revisionais. Se, ao final dos cálculos advindos dos métodos previstos nas normas da ABNT, o perito entende que o valor possa ter ficado muito “barato” e abandona o método para instituir um resultado próprio que julga mais “justo”; ele corre o risco de produzir não apenas resultados errados, mas considerados inverdades e podendo desencadear uma condenação tanto de natureza civil, o impedindo de fazer novas perícias por até 5 anos, o obrigando a indenizar a parte e tendo seu Conselho Profissional oficiado, como também condenações pelo Crime de Falsa Perícia, previsto no artigo 342 do Código Penal.
Reforça-se então que este profissional precisa sempre manter os olhos vendados para as próprias impressões e deixar a justiça administrar a verdade, por meio de um método preestabelecido e aceito pela sua comunidade científica.
Os peritos precisam também ser altamente especializados e autônomos para enfrentarem situações de variadas ordens na realização de suas avaliações como, por exemplo, a ausência de uma base de dados imobiliários atualizados, seja nos Cartórios de Registro de Imóveis, nos CRECI’S, Prefeituras Municipais, Imobiliárias ou pelos próprios Corretores de Imóveis, que poderiam alimentar esse banco de dados repassando informações acerca das negociações realizadas e seus valores, porém muitas vezes não o fazem por interesses diversos, não sendo então levado a público e permanecendo sempre a dúvida sobre os preços dos imóveis negociados.
Por isso, é de se considerar que o trabalho do perito é extremamente técnico e específico para a área, tendo uma grande relação com o conhecimento do perito aliado a sua experiência, criatividade e talento – o próprio IBAPE oferece uma gama de cursos voltados para este profissional, afinal trata-se de uma ciência própria, cujos conhecimentos podem ser fornecidos pela instituição.
Em geral, esta é uma atividade considerada especialidade da engenharia, sendo regularizada pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Portanto, para ser perito imobiliário, são recomendados cursos como a Engenharia e Arquitetura, porém é muito comum termos os corretores de imóveis atuando também na área.
A principal diferença é que os primeiros podem emitir laudos credenciados pelos órgãos reguladores da área de engenharia, enquanto os corretores possuem permissão para emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) recomendado pela ABNT, desde que tenha as devidas certificações necessárias, e sejam credenciados pelo CRECI e COFECI de suas regiões.
Os principais cursos que os corretores de imóveis podem fazer para se tornarem avaliadores de imóveis são os cursos de transação imobiliária ou gestão imobiliária.
O curso de transação imobiliária é um curso técnico com duração mais curta, podendo ser realizado presencialmente ou a distância e tendo um currículo de 800 a 1200 horas, com um custo que varia de 1,5 a 6,5 salários mínimos. Este profissional poderá trabalhar com as avaliações de imóveis apenas depois de fazer mais um curso posterior de avaliações para pertencer ao Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI).
Já o curso de gestão imobiliária é mais longo, sendo um curso superior realizado em dois anos com um custo médio de 5 salários mínimos. Este profissional poderá trabalhar na área e assinar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica sem que seja necessário realizar qualquer outro curso, pois já consta tal especialização em sua grade de disciplinas.
Áreas de atuação
Entre as principais áreas de atuação do perito imobiliário, temos:
Perícias Imobiliárias Avaliatórias: São realizadas para calcular o valor de um imóvel ou do direito sobre ele com a finalidade de determinar valores de venda, locações ou indenizações. As ações mais comuns de utilizarem este tipo de perícias são as revisionais e renovatórias para desapropriação e aluguel, além do cálculo de ativo imobilizado. Não existe uma fórmula exata para se obter uma estimativa de preço, mas entre alguns itens que são sempre levados em conta durante a análise pode-se citar o asfaltamento e a proximidade de serviços básicos na região, o loteamento e zoneamento do terreno e se ele fica próximo a áreas de risco e o estado do imóvel, como sua tintura, telhados, elétrica e hidráulica.
Perícias Imobiliárias Contratuais: Relaciona-se com os contratos e as obrigações contraídas entre as partes, como aluguéis e muitos outros serviços.
Perícias Imobiliárias Patológicas : Quando existe a probabilidade de que a construção possua algum defeito ou anomalia que possa colocar em risco a segurança das pessoas da vizinhança ou das que utilizam a propriedade, é necessária a realização da avaliação desse imóvel e a emissão de um laudo pericial.
Perícias Imobiliárias de Vizinhança: Englobam questões referentes, por exemplo, aos condomínios e outros imóveis próximos.
Perícias Imobiliárias Cautelares: Como o nome sugere, nela procura-se caracterizar a situação em pauta para prever possíveis eventos futuros, antes que um eventual problema se instale.
Perícias Imobiliárias em questão de terra: É utilizada, principalmente, em demandas fundiárias rurais e urbanas para a apresentação de exames documentais que tenham a necessidade de levantamento topográfico, como em ações demarcatórias, divisórias, possessórias e usucapião, na qual o perito deve realizar levantamentos sobre a ocupação e delimitação dos imóveis.
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